- İmar Planlarının İptali
İmar planı, imarın yapılacağı yer hakkında şehircilik ilkeleri, kamu yararı, yatırıma elverişli şekilde imarın yapılacağı yer belediye meclisi veya valilik tarafından düzenlenen bir belgedir. İmara ilişkin genel düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu’nda (İK) tatbik edilmiştir.
Belediye meclis kararı ardından, plan bir ay incelenmek üzere ilan edilir. Bu süre içerisinde plana itiraz edilebilir. İtirazlar meclis başkanlığınca incelenir ve 15 gün içerisinde kesin olarak karara bağlanır. Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerler için plan valilikçe yapılır ve belediye meclisine yapıldığı gibi ilan süresi içerisinde valiliğe de itiraz mümkündür.
İmar planın iptali idari işlemin beş unsuru olan; yetki, sebep, konu, şekil, amaç bakımından mümkündür.
Plana ilan süresi içerisinde itiraz edilmiş ve itiraza ilişkin kesin karar verilmişse, karar tarihinden itibaren, karar verilmesi için belirlenen 15 günlük süre geçmişse bu sürenin geçtiği günden itibaren, her halde planın kesinleştiği günden itibaren 60 gün içerisinde taşınmazın bulunduğu yer idari mahkemesinde imar planının iptali davası açılabilir.
Ayrıca kesinleşen imar planları ile parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
- Parselasyon İşleminden Kaynaklanan Davalar
Parselasyon imar planını kapsayan yerler üzerinde, parsel çalışmasının yapılmasıdır. İmar planı bulunan yerlerde öncelikle parselasyon yapılması gerekmektedir. Parselasyon işlemi ile tapudaki kayıtların hukukî durumunda değişiklik meydana gelmektedir.
Parselasyon planı İK m.18’e göre hazırlanır. Bu planı imar planının bulunduğu yer belediyeler encümeni yapar. Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerler için de valilik il idare kurulu (il özel idaresi) yetkilidir.
Belediye veya valilik, imar planının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içerisinde parselasyon işlemini yapıp onaylamalıdır. Aksi halde doğacak zararlardan sorumlu olacaktır.
Yapılan parselasyon planı bir ay süre ile ilan edilir, bu sürenin sonunda plan kesinleşir. Kesinleşen planlar tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir.
Parselasyon işleminde meydana gelen hukuki değişiklik konusunda menfaati olanlar; eğer işlemin yapıldığı sırada, işlemin meydana geldiği alandaki taşınmaza malik iseler dava açma imkanına sahiptirler. Malik olmayanların parselasyon işleminden doğan menfaatleri neticesinde dava açma imkânı bulunabilir. İmar avukatı yardımı ile bu konuda netlik kazanılabilir.
Geri dönülemeyecek bir zarar var ise yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılabileceği gibi, geri dönülemeyecek şekilde bir hukukî durum meydana gelip zarar doğmuşsa tam yargı davası açılması da mümkündür.
- İfraz ve Tevhit İşlemlerinden Kaynaklanan Davalar
İfraz ve tevhit imar planı görünümlerindendir. İK m.15-16’da düzenlenmiştir.
İfraz, tapuda tek parselde kayıtlı olan taşınmazın birden fazla parsele ayrılmasıdır. Tevhit ise, birden fazla parselde kayıtlı taşınmazın aynı parselde birleştirilmesidir. Ayrılma ve birleştirme taleplerine örnek olarak; kişinin, bitişik taşınmazlarını aynı parselde toplaması verilebileceği gibi kişinin, aynı parselde olan taşınmazında tasarrufta bulunarak ayırmak istemesi gösterilebilir.
Ayrılma ve birleştirme işlemleri için belediye encümenine veya duruma göre il idare kuruluna başvuru yapılmalıdır. Olumlu karar neticesinde tapu dairesinde tescil gerçekleştirilir. Kadastro aşamasında ise kadastro müdürlükleri işlemleri yürütür.
İfraz, parselasyon niteliğinde olup olmaması bakımından iki türlüdür. Parselasyon niteliğinde olanlar ve olmayanlar. Her iki işlem de idari işlemdir. İfraz malik talebi, mahkeme kararı ve cebri ifraz suretiyle olabilir.
Tevhid işlemi ile ifraz işlemi usulleri aynıdır. Tevhitte ifrazın tersine bitişik parsellerin birleştirilmesi gündemdedir. Tabi bunun için imar planının ve dolayısıyla parselasyon işleminin daha önceden yapılmış olması gerekmektedir.
Tevhid ve ifraz işlemi birer idari işlemdir. Dolayısıyla idari işlemin 5 unsuru bakımından hukuka uygunluk denetimine tabidir.
Belediye encümen veya il idare kurulu kararlarının uygulanmaması, yanlış uygulanması; kadastroda yapılabilecek hatalar üzerine idare mahkemesinde dava açılması mümkündür (3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümleri saklıdır.). Somut uyuşmazlığa göre aynî hakka dair işlemler neticesinde adli yargıda dava açılması da gündeme gelebilir.
- Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni (Ruhsat ve İskân) Verilmesi Aşamalarında Yaşanan Davalar
Yapı ruhsatı ve kullanım izni olmadan hukuka uygun şekilde imar edilmiş bir durumdan bahsedilemez. Yapının hukuka uygun hale gelebilmesi için ruhsat ve iznin alınması gerekir. Aksi halde yapının yıkımına kadar gidecek bir süreç işletilebilir. İK m.26 “Kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsat” başlıklı düzenlemede belirtilen hususlar hariç yapı ruhsatı alınması mecburidir.
Bir parselin bulunduğu imar adasında parselasyon işlemi yapılmadan, belediye encümenince bu parselasyon kabul edilmeden, tapuya tescil işlemi yapılmadan, yapı ruhsatı verilemez.
Yapı ve yapı ruhsatiyesi İK m.20 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Ruhsat ve kullanım izni alma süreci idari bir süreçtir. Yapı maliki veya vekilince belediye veya valilik ilgili bürolarına dilekçe ile talepte bulunulur. Yapı ruhsatı alınması için dilekçe ekinde bulunması gerekenler şunlardır:
- Tapu (istisna hallerde tapu yerine geçecek belge),
- Mimari proje,
- Statik proje,
- Elektrik ve tesisat projesi,
- Resim ve hesapları,
- Röperli veya yoksa ebatlı kroki.
Evraklarda eksiklik veya yanlış bulunmuyorsa en geç 30 gün içerisinde ruhsat verilir. Eksiklik veya yanlış varsa yazı ile bildirim yapılır. Bu eksiklik veya yanlış giderilirse en geç 15 gün içerisinde ruhsat verilir. Ruhsat verildiği tarihten itibaren 2 yıl içerisinde yapıya başlanılması gerekir. Bu süre içerisinde yapıya başlanılmadığı veya başlanılıp da bitirilmediği her halde 5 yıl içerisinde ruhsat hükümsüz hale gelir.
Yapı ruhsatında köylere ilişkin istisnalar İK m.27’de düzenlenmiştir.
Yapı kullanma izni (iskân), yapı ruhsatı ile inşaya başlanmış yapının tamamen bitmesi veya kısmen bitmesi halinde -bu durumda (kısmen bitmesi) kullanılabilecek bağımsız bölümler varsa o bağımsız bölümler için- yapı ruhsatını veren idarece verilir. İskân almadan yapıya elektrik, su, doğalgaz gibi gereksinimler verilmez.
İskansız ve ruhsatsız bir yapı durumunda yapı mühürlenir. Durum tapu idaresince beyanlar hanesine eklenir. Durum düzeltilebiliyorsa süre verilir. Eğer bu süre içerisinde düzeltilmezse yıkım işlemi uygulanır ve yıkım masrafları %100 fazla olarak idarece yapı sahibinden tahsil edilir.
Ruhsat ve iskana ilişkin adli yargıda; kültür ve tabiat varlıklarını koruma bakımından, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından dava açılabileceği gibi, idari yargıda; idari işlemden kaynaklı iptal ve tam yargı davası da açılabilir.
- Yapı Mühürleme ve Yıkım Kararlan Hakkında Yaşanan Davalar
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı şekilde başlanan yapılar İK m.32 vd. düzenlenmiştir. Hukuka aykırı şekilde mevcut olan yapıdan haberdar olan idare, derhal durumu tespit eder ve inşaat mühürlenerek durdurulur. Aykırılık tapu kütüğündeki beyanlar hanesine kaydedilir ve bu kayıt aykırılığın giderilip tapu dairesine bildirilmesine kadar kaldırılmaz.
Durdurma ile yapı tatil zaptı düzenlenir ve yapıya asılır. Asılma ile durum yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibi en çok 1 ay içerisinde aykırılığı gidererek ilgili idareden mührün kaldırılmasını ister. İdare durumu inceler ve uygun bulursa mührü kaldırır ve yapı sahibi tarafından inşaya devam olunur.
Aykırılık giderilmezse ruhsata aykırı olan yapı için ruhsat iptal edilir ve yıkım kararı verilir, ruhsatsız yapı için ise doğrudan yıkım kararı verilir. Yıkım masrafları idarece yapı sahibine %100 fazlası ile yükletilir.
Mühürleme ve yıkım kararlarına karşı idari yargıda yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılabilir. Aynı zamanda sözleşmesel ilişkilerden kaynaklı adli yargıda dava açılabilir.
- İmar Mevzuatına Aykırılık İddiasıyla Uygulanan İdari Para Cezalarının İptali
İK m.42’de İK’a aykırı davranıldığı taktirde çok çeşitli olasılıklara göre düzenlenmiş idari para cezaları yer almaktadır.
İK’da düzenlenen idari para cezalarına neden olan eylemden dolayı kişi, Türk Ceza Kanunu m.184 “imar kirliliğine neden olma” suçundan mahkûm olmuşsa, idari para cezası idarece faizsiz olarak kişiye geri ödenir.
İdari para cezasının tebliğ veya tefhiminden itibaren 60 gün içerisinde yürütmenin durdurulması talepli de olabilecek şekilde, idari mahkemesinde idari işlemin iptali davası açılabilir.
İmar cezaları yüksek meblağlardır. Davanın açılmasında İstanbul imar avukatı ile çalışılmasında fayda bulunmaktadır.
- Yapı Kayıt Belgesinin İptalinden Kaynaklanan Davalar
Yapı kayıt belgesi imar affı hallerinde yapının bu aftan yararlanabilmesini sağlayan belgedir. Bu belge sayesinde hukuka aykırı olarak inşa edilen yapı, hukuka uygun hale ve tabii yapı cezalara karşı korunur hale gelmektedir.
Yapı kayıt belgesine başvuru e-devlet üzerinden İmar Barışı Kayıt Başvurusu ve Sorgulaması sayfasından veya Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı (Bakanlık) bürolarından yapılabilir.
Aynı yapıda birden fazla bağımsız bölüm varsa bir malikin başvurusu yeterlidir. Yapı ruhsatı mahkeme kararıyla iptal edilen yapılar için de yapı kayıt belgesi alınabilir.
Yapı kayıt belgesi olmasına rağmen kesilen imar cezalarına karşı iptal davası açılabilir. Bunun yanında gerekli koşulların sağlanmış olması yanında, yapı kayıt belgesi verilmediği taktirde idari işlemin 5 unsurundan doğan hukuka aykırılığa istinaden idare mahkemesinde dava açılabilir.
h. Kentsel Dönüşümden Kaynaklanan İdari Davalar
Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanların riske duyarlı biçimde dönüştürülmesidir. Konuya ilişkin temel kanun 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur.
Riskli yapıların tespiti Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca yapılarak sonuç Bakanlığa iletilir. Bildirim tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içerisinde riskli yapının durumu, tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.
Bakanlık riskli yapıların tahliye edilmesini ister, elektrik, su, doğalgaz ve diğer kamu hizmetleri yapıya verilmez. Tahliye edilmesi istenen yapı maliki ile anlaşılabilir ve tahliye sonrasında malike, sınırlı aynî hak sahibine veya kiracıya kira yardımı yapılabilir. Malik ile anlaşma yapılması esastır.
Bakanlık tarafından 60 günden az olmamak üzere yapının yıkılması için süre verilir. Bu süreye uyulmadığı taktirde tekrar süre verilir. Bu süre içerisinde de yıkılmadıysa mahalli idari ve mülki amirler tarafından, yapının insan ve eşyadan ari olduğu halde yıkım işlemi tatbik edilir. İşlemler için yapılan masraflar daha sonra Amme Alacaklarının Tahsili Hakkında Kanun’a göre tahsil edilir.
Yıkılan taşınmazlar üzerinde hak ve şerhler aynen devam eder. Bunların tapudaki işlemleri Bakanlığın talebi üzerine re’sen gerçekleştirilir. Yıkım sonrasındaki uygulama alanın değerinin belirlenmesi, ifraz, terk, ihdas veya tapuya tescil işlemlerine ve 6306 sayılı Kanun’un m.6’da düzenlenen diğer hallere, paydaşların hissesi oranında en 2/3 çoğunluk ile karar verilir. Katılmayan paydaşların hisseleri, katılan paydaşlara açık artırma suretiyle satılabilir. Anlaşma sağlanılamayan paylar hakkında Bakanlık, TOKİ veya İdare kamulaştırma yoluna gidilir. Kentsel dönüşüme tabi tutulan taşınmazların değer hesaplaması Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılır.
Uygulama alanında başlanılacak yapı inşası için paydaşlara düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkânı sunulur.
Bu konudaki idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içerisinde uyarınca dava açılabilir. Davada yürütmenin durdurulması talebinde bulunulamaz. Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından değer hesaplanması yapılan işlemlerde değere karşı da dava açılması mümkündür. Bunun dışında riskli olmayıp, riskli olduğu söylenen ve yıkım kararı verilen işlemlere karşı, yıkım için uygulanan usule uyulmamasına karşı dava açılması gerekmektedir.
Kentsel dönüşüm avukat yardımı ile zorlu olan bu sürecin atlatılmasında fayda bulunmaktadır.
